Cimalpes Corporate, une nouvelle vision des actifs professionnels en montagne.

Texte La Rédaction - Photos Agence Thuria

Avec Cimalpes Corporate, le groupe ouvre un nouveau chapitre de son histoire. Après plus de vingt ans consacrés à l’immobilier résidentiel et touristique de montagne, il s’intéresse désormais aux actifs professionnels, aux commerces et aux entreprises qui participent directement à l’économie des stations. Un marché à la croisée de l’immobilier, de l’exploitation et de l’investissement, sur lequel la nouvelle structure entend intervenir de l’acquisition à la cession, dans le cadre d’un accompagnement global où la confidentialité occupe une place essentielle.

QUATRE PROFILS POUR UNE NOUVELLE AMBITION

Pour porter cette activité, Cimalpes Corporate réunit quatre associés aux profils complémentaires : Grégory Flon, CEO co-fondateur et associé chez Cimalpes ; Benjamin Berger, Deputy CEO & associé ; Gabriel Mingeon, ex-dirigeant de GSI ; et Romain Dadat, directeur des ventes Haute-Tarentaise chez Cimalpes. À eux quatre, ils croisent connaissance des territoires alpins, stratégie immobilière, expérience entrepreneuriale et expertise de la transaction. Dans le prolongement du positionnement historique de Cimalpes, ils entendent privilégier des actifs de qualité et des opérations sur lesquelles leur expertise, leur réseau et leur accompagnement peuvent véritablement créer de la valeur.

UNE AUTRE VALEUR DE LA MONTAGNE ?

Cette nouvelle activité s’ouvre au moment où l’économie des stations évolue. De nombreuses entreprises arrivent à l’heure de la transmission, tandis que les destinations cherchent à étendre leur activité au-delà de la saison hivernale et que les investisseurs s’intéressent davantage à des actifs professionnels jusqu’ici restés très confidentiels. Pour identifier les bonnes opportunités, Cimalpes Corporate s’appuiera d’abord sur le maillage territorial du groupe, avant d’élargir son réseau, dès l’hiver 2026-2027, aux banques, cabinets d’affaires, études notariales, avocats, experts-comptables et autres professionnels de la transmission. Car il ne suffit plus de lire l’immobilier : il faut aussi comprendre l’entreprise, son exploitation, sa rentabilité, son potentiel de développement et la place qu’elle occupe dans sa destination. Autant de questions auxquelles les quatre associés répondent pour COSY MOUNTAIN.

@ Courchevel Tourisme

« ÉLARGIR LE TERRITOIRE DE CIMALPES »

Grégory Flon et Benjamin Berger

Quel est exactement le périmètre de Cimalpes Corporate ? Jusqu’où souhaitez-vous étendre le territoire de compétences développé jusqu’ici autour de l’immobilier de montagne ?

Grégory Flon : Le périmètre est volontairement assez large, dès lors que nous restons dans des actifs et des activités liés à l’économie de nos territoires. Nous ne parlons plus seulement d’immobilier au sens résidentiel, mais d’entreprises, d’activités professionnelles et des actifs qui leur sont associés. Une opération peut porter sur des murs, sur un fonds de commerce ou sur les deux, et concerner aussi bien une entreprise indépendante qu’une opération plus structurée. Ce n’est donc pas une rupture avec ce que nous faisons depuis vingt ans. C’est plutôt une extension logique de notre connaissance de la montagne. À force d’être implantés dans les stations, nous connaissons non seulement leur marché immobilier, mais aussi les entrepreneurs, les exploitants, les propriétaires, les investisseurs, les projets qui émergent et les équilibres économiques propres à chaque destination.

Benjamin Berger : Nous étions déjà régulièrement sollicités sur ces sujets. Des clients nous demandaient de les accompagner sur une acquisition professionnelle, un propriétaire réfléchissait à la cession de son activité, un investisseur cherchait une opportunité différente du résidentiel… Nous avions les demandes, le réseau et une partie de l’expertise. Il fallait maintenant structurer le métier.

Quelle ambition économique et géographique donnez-vous à cette nouvelle activité ?

Grégory Flon : Notre premier terrain est naturellement celui où nous sommes déjà fortement implantés. C’est là que notre connaissance du marché et des acteurs est la plus fine. Mais l’ambition de Cimalpes Corporate n’est pas de s’arrêter aux seules stations dans lesquelles nous possédons aujourd’hui une agence. Nous raisonnons davantage en termes de pertinence : sommes-nous en mesure de comprendre l’actif, son environnement, le projet et d’apporter une vraie valeur à l’opération ? Les Alpes françaises constituent évidemment notre territoire naturel, avec la possibilité de regarder plus largement l’arc alpin lorsque les dossiers le justifient.

Vous disposez déjà d’une soixantaine de négociateurs répartis sur vos différents sites. Sont-ils prêts à prendre en main ce nouveau sujet ?

Benjamin Berger : Ce réseau représente une force considérable. Nos négociateurs sont au quotidien dans les stations. Ils parlent avec les propriétaires, les commerçants, les chefs d’entreprise, les investisseurs. Ils peuvent savoir très tôt qu’un exploitant s’interroge sur son avenir, qu’un propriétaire envisage de céder ou qu’un investisseur recherche une opportunité.

L’enjeu est donc de leur donner les bons réflexes pour détecter et qualifier ces sujets, puis de faire remonter les dossiers vers Cimalpes Corporate dès qu’ils nécessitent une expertise spécifique. C’est cette articulation qui nous intéresse : disposer d’une compétence très spécialisée tout en s’appuyant sur un maillage territorial extrêmement dense.

Grégory Flon : C’est particulièrement pertinent sur des marchés où beaucoup de choses reposent sur la proximité et la confiance. Tous les actifs ne sont pas publiquement proposés à la vente. Le fait d’être présent localement depuis longtemps permet d’accéder à une information que l’on ne trouve pas nécessairement ailleurs.

Jusqu’où souhaitez-vous aller dans l’accompagnement d’une opération ?

Benjamin Berger : Plus loin que la simple mise en relation entre un vendeur et un acquéreur. Certains dossiers commencent très en amont : comprendre le projet d’un propriétaire, analyser son actif, réfléchir à sa valorisation, identifier les bons profils d’acquéreurs ou d’investisseurs, organiser une cession, accompagner une acquisition ou un projet de développement.

Cela ne signifie pas que nous voulons tout internaliser. Sur les aspects juridiques, financiers, comptables ou techniques, il faut savoir travailler avec les spécialistes appropriés. Notre rôle est plutôt de comprendre l’ensemble de l’opération, de réunir les bonnes compétences et de conserver une vision globale du dossier.

DERRIÈRE CHAQUE ACTIF, UNE ENTREPRISE

Gabriel Mingeon

Vous connaissez depuis longtemps l’économie des stations et les entreprises qui la composent. Quelle est aujourd’hui la qualité économique des activités professionnelles de montagne ?

Gabriel Mingeon : Il est difficile de généraliser parce que tout dépend de la destination, de l’emplacement, du secteur d’activité et, surtout, de la qualité de l’exploitation. Mais une entreprise bien placée, dans une station solide et correctement gérée, peut avoir des fondamentaux très intéressants.

La montagne bénéficie notamment de destinations très puissantes, de clientèles fidèles et, dans certains cas, de barrières à l’entrée importantes. Ce sont des éléments qui peuvent apporter de la résilience.

Après l’immobilier résidentiel, certains actifs professionnels peuvent-ils devenir particulièrement recherchés par les investisseurs ?

Gabriel Mingeon : Oui, pour les meilleurs d’entre eux, mais il faut rester prudent avec les comparaisons. La rareté est évidemment un facteur important. Un bon hôtel, un commerce bénéficiant d’un emplacement exceptionnel ou une activité rentable dans une destination très demandée ne se recréent pas facilement. L’intérêt de certains actifs vient justement de cette combinaison entre un immobilier rare et une activité économique capable de produire de la valeur.

Voyez-vous apparaître de nouveaux profils d’investisseurs ?

Gabriel Mingeon : La montagne conserve une particularité : l’affect est souvent très présent. Un investisseur peut commencer par aimer une vallée ou une station avant de s’intéresser à une entreprise. Cela n’a rien de négatif, bien au contraire, mais à la condition ensuite de remettre tous les éléments économiques dans l’analyse.

De nombreuses entreprises de montagne sont encore familiales ou détenues depuis longtemps par les mêmes exploitants. Sommes-nous à l’entrée d’un cycle important de transmission ?

Gabriel Mingeon : C’est clairement un sujet. Beaucoup d’entreprises ont été créées ou développées par une même famille pendant plusieurs décennies. Et lorsque vient le moment de transmettre, la question est souvent beaucoup plus large que celle du prix. Un propriétaire peut être attentif à l’avenir de son établissement, à ses salariés, à son identité, à la manière dont le repreneur poursuivra ce qui a été construit. Le choix de celui-ci devient donc déterminant.

C’est d’autant plus vrai dans une station où une entreprise importante fait partie d’un écosystème. La disparition d’un bon hôtel, d’un restaurant ou d’un commerce performant n’affecte pas seulement celui qui le possède : elle peut aussi fragiliser l’offre et l’attractivité de la destination. Une transmission réussie doit donc être préparée. Il ne suffit pas de trouver quelqu’un qui soit capable d’acheter ; il faut réussir à mettre en relation un projet de cession et un véritable projet de reprise.

LIRE UN ACTIF DANS TOUTES SES DIMENSIONS

Romain Dadat

Lorsque vous analysez un hôtel, un restaurant, un magasin ou une autre activité professionnelle, quels sont les premiers critères qui permettent d’en juger la qualité et le potentiel ?

Romain Dadat : L’emplacement reste évidemment fondamental, particulièrement en montagne, mais il n’est qu’un des éléments de l’analyse. Il faut regarder la destination elle-même, le positionnement précis de l’actif, son accessibilité, son chiffre d’affaires, la rentabilité de l’exploitation, le bail lorsqu’il existe, la saisonnalité, l’état du bâtiment et les possibilités de développement.

La qualité de l’exploitant compte également énormément. Un excellent professionnel peut créer beaucoup de valeur, alors qu’un très bon emplacement ne garantit pas à lui seul la réussite d’une activité. C’est ce qui rend ces actifs très différents du résidentiel : plusieurs lectures doivent se superposer.

Le développement du « quatre saisons » change-t-il aussi la manière de valoriser ces actifs ?

Romain Dadat : Oui, parce que la capacité d’une destination à produire de la fréquentation sur une période plus longue peut avoir un impact direct sur le modèle économique d’un établissement.

Cela ne veut pas dire que toutes les activités doivent ouvrir douze mois par an. Mais la durée potentielle d’exploitation, la diversification des clientèles et la capacité à générer du chiffre d’affaires sur plusieurs saisons font désormais partie des éléments à prendre en considération.

Qu’est-ce qui change concrètement dans le travail de transaction lorsque la valeur d’une opération dépend à la fois des murs, du fonds de commerce et de l’entreprise qui les exploite ?

Romain Dadat : C’est précisément toute la complexité du sujet. Il faut être capable de distinguer la valeur immobilière des murs, celle du fonds, la performance économique de l’entreprise et son potentiel futur. La valorisation devient beaucoup plus prospective. Deux actifs immobiliers proches peuvent avoir des valeurs très différentes si leur exploitation, leur bail ou leur potentiel ne sont pas les mêmes.

La confidentialité et l’accès à l’information prennent-ils également une importance particulière ?

Romain Dadat : Oui, beaucoup plus que dans une transaction résidentielle classique. Lorsqu’un chef d’entreprise commence à réfléchir à une cession, il ne souhaite pas nécessairement que ses salariés, ses fournisseurs, ses concurrents ou toute la station en soient informés. Les données économiques sont elles-mêmes sensibles. Il faut donc qualifier les acquéreurs, organiser progressivement l’accès à l’information et instaurer un niveau de confiance élevé entre les parties.

Quels besoins identifiez-vous actuellement sur le terrain ? Les demandes viennent-elles davantage de vendeurs ou d’acquéreurs ?

Romain Dadat : Nous voyons les deux. Il y a des propriétaires qui commencent à réfléchir à une cession ou à une transmission et qui ont besoin d’être accompagnés pour comprendre la valeur de leur actif et la manière de le présenter au marché. En face, nous avons des investisseurs, des entrepreneurs ou des groupes qui cherchent des opportunités. Certains ont déjà une idée extrêmement précise du type d’actif qu’ils veulent acquérir.

D’autres raisonnent d’abord en termes de destination : ils savent qu’ils veulent investir ou entreprendre dans une station donnée et attendent que nous les aidions à identifier la bonne opportunité. C’est là que la connaissance du terrain devient particulièrement précieuse.

La clientèle d’investisseurs déjà constituée autour de Cimalpes représente-t-elle naturellement un vivier pour Cimalpes Corporate ?

Romain Dadat : Oui, bien sûr. Nous connaissons beaucoup de clients sur la partie résidentielle qui investissent déjà en montagne et certains peuvent vouloir aller plus loin en s’intéressant à un actif professionnel ou à une entreprise. Notre rôle est donc de comprendre ces motivations et de mettre le bon acquéreur face au bon actif. Parce qu’au fond, la valeur d’un actif professionnel de montagne ne réside jamais uniquement dans ses murs : elle tient aussi à l’entreprise, à son exploitation, à son environnement et à ce que celui qui la reprend sera capable d’en faire.

Romain Dadat

Gabriel Mingeon