23 avril 2025
Texte Patricia Parquet
Des ventes en baisse, des prix de l’immobilier qui résistent malgré un contexte économique tendu : se loger devient un véritable casse-tête. Voici ce qu’il faut retenir de la situation actuelle du marché immobilier, avec l’analyse de la Fédération nationale de l’immobilier de Savoie et de Haute-Savoie.
Les ventes en baisse
« Dans une maison neuve, le mobilier chiné apporte âme et chaleur »
Nadine Auriacombe
Le saviez-vous ?
Concernant les diagnostics de performance énergétiques, il est déjà interdit de louer un bien immobilier classé G et depuis le 1er janvier 2025, les biens classés F. D’ici 2034, 35 % du parc de logements à Annecy, 26 % à Chambéry, 39 % à Aix-les-Bains, 41 % à Thonon-les-Bains et 32 % à Annemasse vont se retrouver en indécence (classés E, F et G) (source Fnaim 2024). Lors de la remise en location les propriétaires vont devoir rénover leur logement pour améliorer l’étiquette énergétique. Depuis janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme indécents et les biens classés F seront considérés comme indécents le 1er janvier 2028. Les copropriétés doivent obligatoirement avoir un DPE collectif selon leur taille : une obligation pour les copros entre 51 et 200 lots au 1er janvier 2025, avec élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux et une obligation pour les copros de moins de 50 lots dès le 1er janvier 2026. Source : Données Label au 31/10/2024 / FNAIM Savoie-Mont-Blanc
Les transactions immobilières connaissent un net recul en 2024. La Savoie enregistre 8 056 ventes (-12 % sur un an), tandis que la Haute-Savoie comptabilise 12 850 ventes (-14,6 %). Une tendance à la baisse qui rejoint la dynamique nationale de -15 %. Les ventes restent concentrées dans les grandes agglomérations comme Annecy, Chambéry et Annemasse.
Difficultés pour acheter
Le nombre de ventes enregistré par la FNAIM Savoie-Mont-Blanc (Fédération nationale de l’immobilier) en 2024 est en baisse pour la 4e année consécutive, retrouvant ainsi son niveau de 2016. « Les ventes baissent nettement depuis 2022 pour atteindre globalement -14 % dans les deux départements savoyards en 2024. Pour ceux qui cherchaient à acheter et à se loger, ils ont connu un frein dans leur parcours résidentiel », précise Sébastien Cartier, président de la FNAIM Savoie-Mont-Blanc. La faute à qui ? Aux taux d’emprunt qui ont augmenté et contribué à bloquer le marché, à l’instabilité politique nationale et internationale, ainsi qu’aux banques et financeurs plus réticents à prêter de l’argent. Les taux sont en repli depuis un an. C’est un regain d’espoir pour les futurs acquéreurs.
Les prix stagnent
Sur une année, les prix des logements n’ont pas vraiment baissé. Malgré un ralentissement général du marché immobilier français, les départements de Savoie et Haute-Savoie affichent une relative stabilité des prix. Au 1er janvier 2025, le prix moyen au m² s'établit à 3 674 € en Savoie (-0,9 % sur un an) et 4 509 € en Haute-Savoie (-0,7 % sur un an). Ces légères baisses contrastent avec la hausse significative observée sur 5 ans : +21,4 % en Savoie et +17,5 % en Haute-Savoie, témoignant de l'attractivité durable de ces territoires. Concernant les biens mal notés sur le plan énergétique en 2024, les professionnels de l’immobilier ont observé une négociation des prix concernant les biens classés G, qu’on ne pourra plus louer en 2025. Dans les secteurs prisés des deux départements savoyards, il n’y a pas eu de baisse des prix, d’autant plus que les biens mis en vente ne sont pas nombreux. Le Grand Annecy est le secteur le plus dynamique en nombre de ventes, avec un prix moyen de 5 222 €/m², avec des disparités selon les secteurs. Il est suivi par Aix-les-Bains (4 208 €/m²) et Thonon-les-Bains (3 808 €/m²). À Annecy-Centre, il est possible d’atteindre des prix avoisinant 10 000 €/m², proche des prix parisiens. « On parle plus de crise de logements que de crise de l’immobilier, car il y a une vraie difficulté à pourvoir en logements les nouveaux arrivants, pour l’acquisition ou la location », explique Sébastien Cartier, président de la FNAIM Savoie-Mont-Blanc.
Difficultés pour se loger
Le marché de la location reste tendu en Savoie et en Haute-Savoie en 2024. Sur une année, le montant des loyers médians est resté stable dans les deux départements, d’après la FNAIM. Le loyer médian au mètre carré était en 2024 de 12,13 € en Savoie et de 14,37 € en Haute-Savoie. « Comme c’est un marché en tension, les nouveaux biens mis en location en 2025, hors engagement fiscal, sont plus élevés. Sur les secteurs d’Annemasse Agglomération, Annecy, vous affichez des prix parfois invraisemblables et vous trouvez des locataires. C’est le bailleur qui fait le marché. On trouve des T2 à 1 200 €, alors que le même appartement, il y a 10 ans, se trouvait à 800 €. Il y a une vraie pénurie sur le marché car les gens viennent travailler à Annecy, sur le bassin alémanique et aussi en Savoie », poursuit Sébastien Cartier. En débarquant dans la région, certaines personnes ne trouvent pas d’appartements à louer et prennent des locations de courte durée, de type studio, pour y rester plusieurs mois, tout en payant le prix fort car elles ne savent pas où se loger en attendant. Ce qui explique que certains ne restent pas (ou ne viennent pas), ne pouvant pas se loger dans des conditions acceptables.
Bel appartement avec vue sur Annecy où 1578 ventes ont été réalisées en 2024, au prix moyen de 5222 € le M2). © Fou d'Images
TOP 5
Nombre de ventes de logements enregistrées sur un an et prix moyen du mètre carré en 2024 :
Sources : INSEE, base ministère des Finances, CGEDD, data.gouv, FNAIM
Pourcentage de logements classés F ou G au DPE :
Sources : INSEE, base ministère des Finances, CGEDD, data.gouv, FNAIM
Ça chiffre.
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