Les Arcs encouragent la rénovation

Texte Patricia Parquet

Informer, inciter, multiplier les rencontres, lancer une étude patrimoniale: toutes les stratégies sont bonnes pour lancer la rénovation des nombreuses copropriétés des Arcs. Quelle stratégie la station savoyarde, labellisée «architecture contemporaine remarquable », a-t-elle mis en place pour encourager les propriétaires de résidences secondaires à rénover ? 

La rénovation de l'immobilier est un serpent de mer, cela fait plusieurs dizaines d’années qu’on en parle. On ne trouve pas de solutions idéales. Il y a quelques freins et notamment la taille des copropriétés. Quand elles font 300 à 400 lots, cela représente des immeubles difficiles à gérer, avec des présidents de copropriétés qui s’épuisent pour emmener l’ensemble des copropriétaires avec parfois une moyenne d’âge élevée. Certains ne voient pas l’intérêt de se lancer dans des gros travaux qui nécessitent 20 000, 30 000 ou 40 000 euros d’investissement par appartement. Notre premier levier est l’incitation fiscale avec l’exemption de taxe foncière, mais on voit que ce n’est pas suffisant pour décider des copropriétaires », a expliqué Guillaume Desrues, maire de Bourg-Saint-Maurice/les Arcs, lors du colloque Régénération Montagnes, organisé par Atout France, à Grenoble, en avril dernier.

L'étude patrimoniale donne le cap

Pour réduire l’exorbitante facture d’électricité, une copropriété d’Arc 1800 (Aiguille Grive) a demandé au maire de la commune de Bourg-Saint-Maurice s’il était possible d’installer des panneaux photovoltaïques sur la toiture de la résidence. Les sites d’Arc 1600 et 1800 étant labellisés patrimoine remarquable du XXe siècle, il n’est donc pas question de les défigurer. Il a fallu expliquer l’héritage architectural signé Charlotte Perriand et qu’un manque de respect de ce patrimoine allait faire perdre de la valeur immobilière. Financée par la commune, avec le soutien de la Drac (Direction régionale des affaires culturelles), l’étude patrimoniale menée par le cabinet Archipat a montré aux propriétaires que tout était pensé architecturalement : les orientations, les inclinaisons des toits, le rythme des façades. Ajouter une mezzanine, ouvrir une fenêtre, mettre un volet roulant ou un store… cela casse le rythme des façades et dénature l’architecture d’origine.

Les copros bientôt fixées sur leur DPE

« Tout le problème de la rénovation des copros, c’est qu’il existe des parties communes et d’autres privatives. Il faut rallier tout le monde autour de la rénovation et se lancer », souligne Ghislaine Volpe, responsable du patrimoine immobilier chez ADS (société gestionnaire du Domaine de montagne Les Arcs/Peisey-Vallandry) et de la relation avec les propriétaires de résidences secondaires. Les copropriétés doivent effectuer un diagnostic de performance énergétique (DPE) afin d’en informer les propriétaires qui ne pourront plus louer leur logement en 2034 en cas de passoire thermique. Toutes les résidences des Arcs sont en train d’établir leur DPE qui sera présenté au cours de l’année aux copropriétaires, à l’occasion de la prochaine assemblée générale. L’étude énergétique préconisera les travaux à réaliser et indiquera les priorités comme refaire le toit, isoler la façade.

La valeur de l'exemple

Les défis les plus importants ? « C’est d’avoir une copropriété qui se lance, qui montre que c’est faisable et qui prouve qu’elle réalise des économies d’énergie, car c’est tout l’enjeu. Il faut prouver aussi la plus-value immobilière. Nous avons travaillé avec les agences immobilières qui estiment qu’un studio dans une résidence rénovée prend entre 20 et 30 % de valeur supplémentaire. Dès qu’une rénovation de copropriété sera lancée, cela entrainera toutes les autres », poursuit Ghislaine Volpe. Au total, il existe près de 75 résidences privées réparties entre les sites d’Arc 1600, Arc 1800, Arc 1950 et Arc 2000, soit environ 8 000 copropriétaires sur les quatre sites.

Belles Challes et Pierra Menta, deux des résidences emblématiques de l’héritage architectural signé Charlotte Perriand ! : une richesse à ne pas dénaturer tant tout a été pensé -orientations, inclinaisons des toits, rythme des façades-, et qu’il faudra rénover dans les règles de l’art.

Inciter à rénover l'intérieur

En attendant de rénover les bâtiments et les parties communes sur le plan énergétique, les propriétaires sont encouragés à rénover leur appartement pour le remettre en état afin de mieux le louer. Plus de 2 000 appartements ont été classés par la Maison des propriétaires, classement qui offre un avantage fiscal. « Nous constatons une hausse du nombre d’appartements classés. Il existe de moins en moins d’appartements mal entretenus… Les propriétaires sont sensibles aux préconisations effectuées après notre visite. Il contacte des artisans pour réparer et rénover. Une vraie dynamique est en place », constate Béatrice Arpin, responsable de la Maison des propriétaires aux Arcs, entre autres en charge du classement des appartements.

La boîte à outils des propriétaires

Ouverte à l’année, la Maison des propriétaires est l’accueil dédié aux propriétaires. Sa force ? Miser sur la communication pour être en lien permanent avec les propriétaires. Une fois inscrit, ces derniers reçoivent une newsletter une fois par mois, avec les infos sur la station. Des rendez-vous dédiés leur sont proposés une fois par semaine, été et comme hiver. « Cela nous permet de tisser des relations et des liens de confiance ». Sur le site internet, les propriétaires ont en libre accès la liste des artisans, les photos des rénovations, le classement, les démarches obligatoires en tant que loueur de logement meublé, la fiscalité. Pour montrer les beaux exemples de rénovation, le magazine Signature les Arcs est aussi édité régulièrement. « La standardisation des appartements que nous avons aux Arcs est une chance. Ce qu’on voit au Varet par exemple est réplicable à la résidence Lauzière. Cela aide beaucoup. Les propriétaires se rendent compte qu’en trouvant de bons artisans, ils peuvent rénover l’intérieur, dans le respect de ce qui a été fait à l’origine », souligne Béatrice Arpin qui considère que la Maison des propriétaires est une véritable « boite à outils » à leur disposition.

Mieux connaître les propriétaires

Une étude a été réalisée par la Maison des propriétaires sur l’immeuble La Nova avec l’accord du conseil syndical (immeuble de 13 étages datant de 1978 et 1980) auprès de ses 320 propriétaires pour connaître leur projet (rénovation, revente), la fréquentation et l’utilisation de leur logement. 78 % des propriétaires ayant répondu déclarent avoir déjà réalisé des travaux d’amélioration de leurs biens, au cours des 10 dernières années. 24 % des propriétaires souhaitent investir dans des travaux de rénovation structurelle. 51 % sont loueurs et 26 % souhaitent louer davantage leur bien à l’avenir. L’analyse des résultats devrait permet d’en faire un modèle prédictif sur l’évolution des résidences plus jeunes et d’appuyer certaines décisions. Le train de la rénovation semble ici bien en marche.