2025, Année du déploiement pour la promotion immobilière ?

Texte Lucile Magnaldo – Adequation

Progression de l'accession aidée ...

Si la situation globale a continué de se dégrader en 2024, pour atteindre probablement un étiage, l’accession aidée est proportionnellement moins touchée.

Dans la région AURA, près de 1 vente sur 4 se réalise désormais via un financement aidé (contre 13 % à 15% les années précédentes). L’accession aidée progresse même légèrement en volume, estimé autour de 1.600 ventes nettes contre environ 1.500 en 2023. Parmi elles, le BRS (Bail Réel Solidaire) monte en puissance avec 640 lots vendus en BRS en 2024 contre 510 en 2023. Désormais, 1 vente sur 10 se réalise en BRS, contre seulement 2 % il y a deux ans. Cette tendance s’illustre sur la métropole de Lyon où plus de 1/3 des ventes sont réalisées en accession aidée en 2024. Portés par une volonté politique, les projets en BRS se multiplient. Positionnés autour de 3.200 €/m² stationnement inclus, un prix inférieur de 43 % à celui du libre, ils sont particulièrement attractifs.

Derrière la progression de la part de l'accession aidée se cache la question des prix des logements libres et la capacité des ménages à y accéder.

Peu d'espoir encore du côté des prix mais ...

La région AURA n’échappe pas au décrochage flagrant entre les prix du neuf et les budgets des ménages : les prix ont continué de croître alors que la remontée brutale des taux d’intérêt début 2022 a réduit les capacités d’emprunt des accédants. Les taux ont commencé à diminuer depuis le début de l'année 2024 sans pour autant combler l’écart. Il manque toujours 140.000 € de budget à un ménage médian de la région pour acheter un T3 neuf en libre. À l’échelle régionale comme sur les principaux marchés régionaux, cela est réservé de facto aux ménages à partir du 8e décile de revenus.

Alors, à quand une baisse des prix ?

Pour l’instant, à l’échelle régionale, les prix moyens à la revente, non soumis directement aux coûts de construction et du foncier, se régulent à la baisse (-3,55 % entre 2023 et 2024), tandis que ceux du neuf continuent de croître, mais moins vite (+1 % entre 2023 et 2024, avec un prix moyen en collectif libre à 5.600 €/m² parking inclus). Dans les zones tendues et dans les cœurs d’agglomération toutefois, le réajustement des prix à la baisse est plus marqué, dans l’ancien comme dans le neuf. Le marché du neuf annecien, qui avait franchi en 2023 la barre particulièrement haute des 7.000 €/m² parking inclus en libre, a vu les prix baisser de -5 %. Même chose à Lyon intra-muros, avec une baisse de -6 % dans le neuf et -8 % dans l’ancien (-12 % depuis 2022).

Des stratégies de redéploiement

Ces timides ajustements ne suffiront pas à relancer les marchés. Il n'y a évidemment pas de solution miracle : nous pouvons difficilement miser sur une baisse substantielle des coûts techniques supportés par le promoteur et une hausse des recettes paraît impossible.

Aides au financement

La solvabilisation des ménages est une piste qui n’a pas échappé aux promoteurs, qui sont plusieurs à avoir pris les choses en main dans ce sens. Adossées à des partenariats avec des banques, des offres d’accompagnement au financement du logement ont vu le jour chez plusieurs majors de la promotion immobilière (Cogedim Access par Cogedim, Mensuali’ty par Nexity, Pass’Proprio par Bouygues Immobilier ou encore une offre de prêt à taux zéro pour les Nouveaux Constructeurs). L’objectif est de recréer des conditions d’emprunt plus favorables, avec une mensualité allégée pour l’accédant.

Accession hybride

Pour le reste du libre, les montages hybrides, que nous évoquons depuis plus de deux ans comme une voie prometteuse, ont connu leurs premières commercialisations en 2024. Ils reviennent, pour le ménage, à partager l’investissement avec un tiers, mais aussi, en contrepartie, la propriété du bien. Ces solutions redéfinissent les statuts d’occupation en consacrant la valeur d’usage du logement et offrent une alternative à la location à fonds perdus et à une accession classique à la propriété réservée à une minorité aisée.

Transformation de l'existant

Enfin, le développement dans l'existant intéresse un nombre croissant d’acteurs, malgré des modèles encore incertains en raison des coûts et des aléas élevés qui caractérisent les projets. Les foncières logement se multiplient, parfois destinées précisément à une intervention dans l’existant. Bénéficiant d’un portage de long terme, ces foncières pourront contribuer à relever le défi d’une offre renouvelée de logements financièrement accessibles, en proposant par exemple des produits locatifs abordables. Il est donc permis de penser que 2025 soit une année charnière dans l’inévitable réinvention pour la promotion immobilière.